CONSULTA EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
El primer trámite, una vez decidida la compra del piso que hemos visitado, es dirigirse con los datos registrales del mismo, que nos deberá facilitar el vendedor, al Registro de la Propiedad de la localidad donde radique el inmueble, y proceder a comprobar en el mismo las siguientes cuestiones:
- si la finca que pretendemos comprar está inscrita en dicho registro;
- si aparece en el mismo como propietario la misma persona física o jurídica que pretende vendernos el piso;
- si se encuentra gravada la finca con alguna o algunas hipotecas;
- si se encuentra gravada con algún otro derecho que pueda suponer una traba a nuestra compra.
Resulta imprescindible hacer las anteriores comprobaciones en el Registro de la Propiedad, a fin de evitar estafas, como supondría el que la finca no fuera propiedad de la persona que pretende vendernósla, que paguemos un precio por ella y resulte después que tiene una o más hipotecas y tengamos que pagarlas nosotros pues gravan a la finca. En algunos Registros de la Propiedad libran una certificación de cargas que pesan sobre el piso y a nombre de qué persona física o jurídica se encuentra registrado, en otros la consulta es personal con el mismo libro.
Asimismo, la certificación registral de información continuada en el domicilio de comunicaciones que señale el consumidor, mantiene a éste, mientras perfila la operación, al día en la información registral que necesita. Su inmediatez es instantánea al ser vía telegrama o telefax.
COMPROBACIÓN DOCUMENTAL DE LA SITUACIÓN FISCAL
A) Recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles
El Impuesto de Bienes Inmuebles, el IBI, se devenga el primer día del periodo impositivo que coincide con el año natural. El que tiene la obligación de pagarlo es el que aparece como propietario del bien el día 1 de enero de cada año. Cualquier variación en la titularidad a lo largo del año se tiene en cuenta en el siguiente período impositivo.
La responsabilidad de la vivienda por las deudas correspondientes generadas a causa del impago de este impuesto aconseja la obtención de los recibos satisfechos. Esto es así porque si no están pagados los recibos por el vendedor y el Ayuntamiento donde radique la vivienda no puede cobrar a éste, podrá dirigirse contra el comprador, el cual tendrá que pagar y, posteriormente, dispondrá de una acción de reclamación de cantidad contra el vendedor.
B) Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (antiguamente denominado Plusvalía municipal)
La plusvalía municipal siempre debe ser satisfecha por el vendedor. El Ayuntamiento no puede reclamársela nunca al comprador en caso de impago por parte del vendedor. Sin embargo, hay casos en los que el vendedor repercute el importe de este impuesto en el comprador mediante una cláusula insertada en el contrato de compraventa. De esta manera, después de pagar el impuesto el vendedor reclama al comprador el importe satisfecho al Ayuntamiento. Hay que fijarse bien a la hora de firmar el contrato, pues puede suponer un incremento considerable del precio.
ENTREGA DE CANTIDAD A CUENTA O SEÑAL
Si el usuario está interesado en la adquisición de una vivienda, la práctica general es la entrega de una cantidad en concepto de señal. En estos casos debemos pedir al vendedor un recibo en el que conste la cantidad entregada. En este recibo se hará constar el precio de la vivienda, del que se deducirá la cantidad entregada como señal.
Esta entrega crea las siguientes obligaciones:
- Si el comprador renuncia y rescinde el precontrato con el vendedor, pierde la cantidad abonada.
- Si es el vendedor quien rescinde el precontrato deberá abonar el doble de la cantidad recibida; para mayor garantía es importante que en el precontrato figure esta cláusula.
- Su cuantía es de libre fijación por las partes. Nunca debe exceder de una cantidad prudencial. Antes de su entrega, realice la comprobación física y documental advertida, constando dicha cantidad y los extremos del futuro contrato por escrito.
- Con objeto de garantizar las cantidades entregadas por el comprador de una vivienda antes de iniciarse su construcción o durante la misma, se ha establecido la siguiente medida:
Los promotores de viviendas en proyecto o construcción deben garantizar mediante aval suficiente otorgado por una entidad de crédito o contrato de seguro, la devolución de las cantidades recibidas a cuenta por los adquirentes más un interés anual del 6% para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido.
Las cantidades recibidas a cuenta por el promotor deben ser depositadas en una cuenta especial con separación de otros fondos y el promotor solamente puede disponer de ella para atender la construcción de las viviendas.
El adquirente debe informarse de la existencia y naturaleza del aval suficiente o contrato de seguro antes de firmar cualquier documento, dirigiéndose al banco o compañía de seguros mediante carta certificada con acuse de recibo.
FIRMA DEL CONTRATO
Aunque el contrato de compraventa con carácter general, suscrito por ambas partes –comprador y vendedor-, en virtud del principio civil de libertad de forma, puede realizarse bien en documento privado, bien en documento público, en caso de bienes inmuebles el artículo 1.280 del Código Civil exige que la compraventa conste en escritura pública. Sin embargo, es muy frecuente que antes se firme un contrato privado donde las partes se comprometen a vender y comprar el inmueble respectivamente. De esta manera se dificulta que cualquiera de las partes se arrepienta a la hora de realizar la venta efectiva a través de escritura pública.
DOCUMENTO PRIVADO
El documento privado puede definirse como aquel que firman las partes sin intervención de notario. El documento privado no es inscribible en el Registro de la Propiedad, por ello quien lo firma responde de la certeza de su contenido.
El acuerdo de venta por ser privado, puede contener las disposiciones que las partes estimen oportuno. El comprador debe asegurarse de que figuren las siguientes cláusulas:
- Título acreditativo de la propiedad.
- Descripción de la vivienda.
- El precio total.
- La forma de pago. Si es aplazada, se indicará la cuantía de los plazos y la fecha de vencimiento. En estos casos es importante exigir al vendedor la indicación por separado de la cantidad que corresponda a los intereses.
- Se indicarán las cargas y gravámenes que puedan afectar a la vivienda. Se indicará también si estuviese libre de cargas o gravámenes.
- La fecha y condiciones en la que se extenderá la escritura pública. Se indicará quién corre con los gastos de escritura.
- Cláusulas de penalización en caso de incumplimiento de cualquiera de las dos partes.
La suma de la cantidad entregada como señal o primera entrega más las cantidades aplazadas deberá coincidir con el precio total de la vivienda más los intereses.
DOCUMENTO PÚBLICO
El notario tiene a su cargo una pluralidad de funciones y deberes en orden a la autorización de las escrituras públicas, que abarcan desde la redacción del contrato hasta la autorización del mismo, pasando por el asesoramiento técnico y la advertencia de las disposiciones legales aplicables, tanto civiles como administrativas y fiscales.
De acuerdo con el artículo 1.462 del Código Civil, el otorgamiento de escritura pública equivale en nuestro derecho a la entrega en el caso de bienes muebles. Además, la escritura pública es, en nuestro sistema de garantías requisito inexcusable para la inscripción registral.
En la escritura pública deberán reflejarse los siguientes apartados:
- la capacidad de los contratantes,
- la descripción física de la finca objeto del contrato con expresión de su participación en elementos comunes,
- el título de adquisición,
- la inscripción en el Registro a nombre del transmitente,
- su valor,
- las cargas y gravámenes que pesan sobre la finca, según la correspondiente certificación registral,
- la situación arrendaticia,
- el precio de la compraventa y la forma de pago,
- la sujeción del acto a disposiciones administrativas y, en concreto, las obligaciones fiscales que del mismo se derivan.
Antes de autorizar el otorgamiento de la escritura pública, el notario debe solicitar del Registro de la Propiedad la información correspondiente sobre la vivienda objeto del contrato y comunicársela a las partes.
Asimismo, el notario está obligado a otorgar dicha escritura pública en el plazo de diez días naturales a partir de la recepción de la mencionada información registral.
El notario está obligado a leer íntegramente, o a dar a leer a los intervinientes, la escritura en el momento de la firma. En Este sentido, será conveniente que el comprador se asegure de que, efectivamente, la lea completamente, o leerla él mismo, con el fin de comprobar su contenido, pidiendo todas las aclaraciones, precisiones y explicaciones necesarias.
Gastos de notaría
Las tasas que cobran los notarios son aprobadas por el gobierno y aparecen publicadas en el Boletín Oficial del Estado. Estas tarifas dependen, fundamentalmente, del precio de venta de la vivienda que figura en la escritura.
En los casos de adquisición de vivienda habitual y de compra a un “vendedor profesional”, la elección del notario corresponde al comprador.
Respecto a los gastos, el Código Civil, en su artículo 1455, establece un reparto, que será aplicable salvo pacto en contrario:
- por cuenta del vendedor los gastos de otorgamiento de escritura
- por cuenta del comprador los gastos de expedición de la primera copia así como los demás posteriores a la venta.
En la práctica, esta cuestión se pacta entre las partes, siendo normal establecer que los gastos sean por cuenta del comprador.
Desde junio del 2000, los notarios pueden practicar, voluntariamente, descuentos de hasta el 10% sobre el importe final de su factura.
En la minuta notarial deben aparecer claramente desglosados cada uno de los conceptos por los que cobra el notario, de tal manera que será posible impugnar su contenido en un plazo de quince días a partir de su notificación o entrega.
Asimismo, si el comprador, no estuviera de acuerdo con la factura, podría presentar una reclamación por escrito ante la Junta Directiva del Colegio Notarial de su provincia.
En el supuesto de que ésta no resolviera su queja de forma satisfactoria, podrá aún recurrir ante la Dirección General de los Registros y del Notariado.