Cada vez que se plantea la compra de una vivienda es usual recurrir a intermediarios de difente índole. En este artículo nos referimos a la adquisición mediante contrato de un bien de consumo tan importante como es la vivienda. Hay trámites que hay que seguir para garantizar que la adquisición de la misma sea lícita, legal, segura y sin riesgos.
Para realizar estos trámites se acude en muchas ocasiones a intermediarios, pero no siempre es fácil conocer el precio de cada uno de los servicios que estos intermediarios prestan al consumidor.
En algunos servicios hay partidas fijadas por tarifas pero para otros servicios rige el libre mercado, ello unido a la falta de publicidad de las tarifas en muchos casos, hace prácticamente imposible conocer con exactitud y a priori qué servicio se prestará y a cambio de que importe real. Este artículo quiere servir para aclarar estos conceptos y así evitar posibles prácticas abusivas y pagos de servicios innecesarios a la hora de comprar una vivienda libre.
Intermediarios habituales en la adquisición de vivienda
Los intermediarios habituales en la adquisición de vivienda son los siguientes:
El Agente de la Propiedad Inmobiliaria (API) o experto inmobiliario o asesor inmobiliario de que se trate.
Su intervención no es imprescindible. En ocasiones puede ocurrir que el vendedor haya requerido ya sus servicios con lo cual al comprador interesado por este inmueble se le acaba repercutiendo el coste de la intermediación. La intermediación inmobiliaria no tiene precio fijo ya que se rige por la legislación que protege la libertad de mercado y libre competencia, así el coste difiere mucho en el mercado y oscila entre un 1% y un 6% (aunque lo más normal es que sea un 3%) del precio de la vivienda, más el 16% del IVA (a partir de julio el 18%) en función de la plaza (lugar donde radica la inmobiliaria) y de sus usos y costumbres, así como de las características, localización y ubicación de la vivienda y servicios prestados por el intermediador.
La normativa de protección especial al consumidor que se debe aplicar cuando se está ante un contrato entre un empresario o un profesional y un consumidor, como es el caso, implica que debe exigirse en la factura la constancia de los diferentes conceptos y servicios que se cobran como tasación del inmueble, intermediación, gestión de la venta, asesoramiento jurídico para la redacción de los contratos, gestión de las visitas al inmueble con eventuales compradores, inserción de publicidad del inmueble etc.… Si se opta por solicitar su intervención con antelación, hay que pedir presupuestos previos al servicio. Se paga una sola vez. Se recomienda no realizar los llamados “pactos de venta exclusiva” que suelen conllevar situaciones abusivas para los consumidores ya sean vendedores o compradores.
Sociedades de tasación del inmueble y tasadores del inmueble
Su intervención no es obligatoria, aunque si se pide un préstamo, puede exigirse por la entidad de crédito. En estos casos el Banco de España señala la obligación de informar previamente al cliente de los costes, comisiones, etc.…, de los servicios prestados. El cliente que es quién pagará el servicio puede elegir la entidad que preste el servicio. En cuanto al precio concreto de tasación del inmueble, el precio oscila en el mercado, no es fijo. En todo caso, la tasación está vigente durante seis meses. Es abusivo exigir una nueva tasación dentro del periodo de seis meses. Se paga de una sola vez, aunque si pasa más tiempo del indicado, puede ser necesario otro certificado de tasación. (Ley 41/2007, de 7 de diciembre)
El Notario para la elevación a escritura pública la compraventa
Su intervención es obligatoria para la elevación a escritura pública el contrato de compraventa. El precio de este servicio está fijado por un arancel público y es oficial. Asimismo, hay que tener en cuenta que el notario también puede tramitar y gestionar actos jurídicos como el de la notificación al Registro de la Propiedad Urbana y a Hacienda para el pago de impuestos. En todos ellos actúa como gestor y cobra por la intermediación. Se abona solamente una vez. Si se pide un préstamo hipotecario, se paga el acto jurídico de la compraventa y el acto jurídico de la obtención del préstamo hipotecario.
El Registrador de la propiedad para proceder a la inscripción de la adquisición en el Registro y tener a favor la eficacia ofensiva de la inscripción.
Su intervención es obligatoria si se quiere dotar de la mínima protección a la compra. El precio está fijado en arancel oficial. Se paga de una sola vez.
El Gestor Administrativo para la tramitación de los documentos.
Su intervención no es obligatoria, pero si recomendable cuando no se es experto en la materia. Si se obtiene un préstamo hipotecario, las entidades de crédito suelen imponerlo. El precio no es fijo y depende de cada caso. Sus servicios también se ofrecen en Internet y se hacen muchas gestiones on-line. El mínimo en Internet es de 210 euros. Alguna entidad de crédito publica por escrito los precios que van desde un mínimo de 210 euros que se incrementa en función del precio de la vivienda, IVA del 16% incluido o no, según los casos, pero que grava el servicio. Se paga de una sola vez.
La Entidad de Crédito que concede el préstamo hipotecario.
Ofrecen dinero a cambio de interés. Hay que considerar el interés, comisiones de apertura, tramitación, amortización anticipada, subrogación, cancelación anticipada, entre otras.
Las Compañías Aseguradoras con las que se contrata las pólizas de seguros y, en su caso, la actuación del mercado de seguros.
En principio no es obligatorio por ley el seguro de incendios (seguro de hogar para cubrir el riego de incendio). El precio depende del valor del inmueble. Se paga una vez al año y durante toda la vida del préstamo hipotecario. No obstante, las entidades bancarias suelen “vincular” la concesión del préstamo a la contratación de otros seguros como el de vida, de paro o de incapacidad temporal, enfermedad, riesgo de aumento de prima por subida de tipos de interés o la contratación de planes de pensiones.
Las Administraciones Públicas que recaudan los impuestos que afectan a la compraventa de vivienda.
Los impuestos que debemos considerar son: Impuestos sobre el Valor Añadido del 7% del precio de la vivienda, si se trata de la primera adquisición, (vivienda nueva), y el pago del Impuesto de Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados.