El abanico de los productos disponibles en bancos y cajas, (en ocasiones, en entidades de valores, en compañías de seguros y en otras entidades financieras) es cada vez mayor, uniéndose productos bancarios nuevos a los tradicionales, así como otros relacionados con el mercado de valores, con los seguros o con la previsión social, lo que hace que tengamos que ampliar la perspectiva tradicional hacia el conjunto de los productos financieros e, incluso, hacia algunos del ámbito de los seguros. Por otro lado, están proliferando una serie de nuevos términos, que en muchas ocasiones se manifiestan mediante siglas: TAE, EURIBOR, FIM, FIAMM, EPSV, etc, que cada vez es más necesario conocer para desenvolverse adecuadamente en la vida cotidiana.
Préstamos Hipotecarios.
El préstamo hipotecario es el que habitualmente se utiliza para la compra de vivienda, sirviendo dicha vivienda como garantía para su concesión. En caso de que no paguemos el préstamo, la entidad de crédito puede promover la venta de la vivienda y cobrarse con el producto de la venta la cantidad pendiente de pago.
Normalmente, mediante un préstamo hipotecario se suele conseguir entre un 70 y un 80% del valor de tasación de la vivienda, aunque algunas entidades conceden en algunos supuestos hasta el 100%. El valor de tasación no es el precio que realmente se ha pagado sino el valor que concede a la vivienda un experto que envía la entidad de crédito.
Suelen ser, debido a su importe y garantía, de larga duración.
¿Qué información previa es necesaria?
Las entidades de crédito están obligadas a informarnos cuando deseemos solicitar un préstamo hipotecario de cuantía no superior a 25 millones de pesetas mediante un folleto orientativo gratuito que debe contener, al menos datos sobre:
Identificación del préstamo: nombre comercial y cuantía máxima respecto al valor de tasación; plazos, tipo de interés, indicando si es fijo o variable, especificando sus características y la TAE, comisiones y gastos, importe de las cuotas periódicas.
Si una entidad de crédito decide concedernos un préstamo hipotecario por un importe no superior a 25 millones de pesetas, debe presentarnos por escrito una oferta vinculante de préstamo, con plazo de validez no inferior a 10 días hábiles.
Si decidimos aceptar dicha oferta, tenemos derecho a examinar el proyecto de escritura pública del préstamo hipotecario durante tres días hábiles en el despacho del notario para comprobar si coincide con la oferta.
¿En qué se diferencian el interés nominal y la TAE?
El interés nominal de un préstamo expresa el porcentaje de la cantidad concedida que hay que abonar en concepto de intereses, pero no incluye las comisiones y gastos que hay que pagar.
La TAE (Tasa Anual Equivalente) es el coste efectivo anual del préstamo. Para su cálculo se tiene en cuenta los interese a pagar, las comisiones y gastos y el fraccionamiento de los pagos.
Por tanto, para evaluar cuál es la oferta de préstamo que más nos conviene, es más adecuado comparar la TAE que el interés nominal.
¿Qué gastos conllevan los préstamos hipotecarios?
Además de tener que devolver periódicamente a la entidad de crédito el capital que nos ha prestado junto con los intereses correspondientes, hay una serie de gastos, con independencia de los generados por la compra de la vivienda, que hay que abonar:
Los gastos de tasación de la vivienda.
La comisión de apertura.
Los aranceles de los notarios y de los registradores de la propiedad, ya que el préstamo hipotecario debe formalizarse en escritura pública ante notario e inscribirse en el Registro de la Propiedad.
El impuesto sobre actos Jurídicos Documentados, que actualmente es el 0,5% de la cantidad garantizada con la hipoteca.
Los gastos de gestión.
Los seguros que se pacte suscribir.
Las comisiones por amortización anticipada, cuando se pague parte o todo el importe pendiente antes del vencimiento pactado. La comisión de cancelación anticipada de préstamos a tipo de interés variable no puede ser superior al 1% del capital pendiente de amortizar. En el caso de préstamos hipotecarios a tipo fijo que se subroguen en otros a interés variable, las organizaciones que agrupan a los bancos (AEB) y a las cajas de ahorros (CECA) se han comprometido a que la comisión de cancelación anticipada no supere el 2,5% del capital pendiente.
Los gastos por cancelación de la hipoteca, una vez terminado de pagar el préstamo hipotecario, que incluyen aranceles notariales y registrales, IAJD y gastos de gestión.
¿Cómo cambiar las condiciones del préstamo que estamos pagando?
Para modificar las condiciones de un préstamo en vigor, tenemos básicamente dos posibilidades: la novación o la subrogación.
La novación consiste en que el préstamo permanece en la misma entidad de crédito, pero pactando la modificación de alguna de sus condiciones. Mediante la novación se puede rebajar el tipo de interés, cambiar un tipo de interés fijo por otro variable, ampliar el plazo de amortización, etc.
La subrogación consiste en trasladar el préstamo hipotecario a otra entidad de crédito que nos mejore las condiciones del tipo de interés. La subrogación conlleva una serie de gastos: comisión por cancelación anticipada, honorarios notariales y registrales, de gestión, etc. Esto hace que si nos ofertan condiciones similares por modificar las condiciones de nuestro préstamo en la entidad de crédito en la que lo tenemos que por llevarlo a otra entidad, sea más interesante mantenerlo en la primera entidad.
Préstamo al Consumo
El préstamo al consumo es aquel con garantía personal (y, en ocasiones, con otras garantías añadidas, como la de algún avalista) que los consumidores destinamos a la adquisición, siempre que no sea para nuestra actividad empresarial o profesional, de un producto o de un servicio de precio elevado (por ejemplo, un coche, muebles, un viaje etc.).
El importe y el plazo por el que se conceden estos préstamos suele ser notablemente inferior al de los hipotecarios. El interés, por el contrario, suele ser más elevado.
Si lo solicitamos, la entidad de crédito tiene obligación (para préstamos superiores a 25.000 pesetas) de efectuar una oferta por escrito con todas las condiciones del préstamo, oferta que es vinculante durante al menos diez días hábiles.
Los costes de formalización de un préstamo al consumo son normalmente menores que los de un préstamo hipotecario, ya que no suele vincularse al pago del mismo ningún inmueble.
En el caso de obtener un préstamo cuyo importe esté comprendido entre 25.000 y 3.000.000 de pesetas, tenemos derecho a reembolsarlo anticipadamente, de forma parcial o total, en cualquier momento de la vigencia del préstamo. En tal caso, la comisión por amortización o por cancelación anticipada no puede superar el 1,5% del capital reembolsado anticipadamente cuando el préstamo sea a tipo variable y el 3% cuando sea a tipo fijo.
EL Sobreendeudamiento
Cuando una persona tiene la imposibilidad manifiesta de hacer frente a los pagos que le corresponda efectuar por las deudas contraídas, podemos afirmar que se encuentra en una situación de sobreendeudamiento.
Los pagos por deudas pueden tener diverso origen, como las cuotas de préstamos hipotecarios o al consumo, los pagos por el uso de tarjetas de crédito, las deudas a comerciantes o a prestadores de servicios, etc.
Endeudarnos por encima de nuestras posibilidades de pago no es ninguna broma. Debemos tener en cuenta que, aunque contraigamos una deuda para comprar un bien o servicio en concreto, de nuestras deudas responderemos con todos nuestros bienes, tanto presentes como futuros, que pueden ser embargados judicialmente (excepto los imprescindibles para la supervivencia) para que nuestros acreedores cobren lo debido más los intereses correspondientes.
¿Cómo prevenir y remediar el sobreendeudamiento?
Es cierto que la publicidad nos puede incitar a consumir y a endeudarnos más allá de lo que por nuestros ingresos nos podemos permitir. No obstante, debemos ser conscientes de que nuestra capacidad de endeudamiento no es limitada y debemos ser realistas respecto al nivel de consumo que nos podemos permitir.
Sin embargo, puede ocurrir que no hayamos sido lo suficientemente reflexivos para evitar el sobreendeudamiento o que por circunstancias no previstas nuestros ingresos disminuyan o nuestros gastos aumenten de manera que las deudas que antes eran asumibles se conviertan en imposibles de afrontar, En tales casos nunca debemos dar la espalda al problema, sino que debemos afrontarlo. Tal vez ello suponga desprendernos de algún bien que no sea indispensable o rebajar nuestro nivel de vida. De todas maneras, es conveniente intentar cuanto antes llegar a un acuerdo con nuestros acreedores, de tal manera que nosotros podamos cumplir con nuestras obligaciones y ellos puedan cobrar sus deudas. El acuerdo puede consistir en renegociar las deudas alargando su plazo de amortización o cambiando otras condiciones de las mismas.
Nuestros consejos
* Una adecuada información previa evita muchos problemas futuros. Es muy conveniente pedir siempre aclaración sobre todo aquello que no se entienda. No debemos firmar nada antes de haberlo comprendido todo.
* Es muy conveniente que pidamos información y comparemos un mismo producto financiero en varias entidades. No hay que olvidar que al comparar un mismo tipo de productos es más adecuado comparar la TAE que el interés nominal. En todo caso, debemos informarnos sobre las condiciones y gastos que haya que abonar.
* Las entidades de crédito deben tener a nuestra disposición diversas informaciones. Es el caso del tablón de anuncios, con informaciones detalladas sobre las condiciones de sus operaciones, y del folleto de tarifas de comisiones, condiciones y gastos repercutibles, que incluye las reglas de valoración y liquidación aplicables.
* Conviene siempre guardar copia de los contratos, recibos y documentos, en especial cuando estemos pagando un préstamo.
* No pueden cobrarnos comisiones o gastos por servicios que no hayamos aceptado o solicitado en firme.
¿Cómo reclamar?
La mejor manera de evitar problemas es estar informado sobre los derechos y obligaciones que nos asisten como usuarios. Para ello, existe la posibilidad de acudir a las Asociaciones de Consumidores, a las Oficinas Municipales de Información al Consumidor O.M.I.C.
Si se plantes un problema con una entidad, conviene que tratemos de solucionarlo primero en la oficina correspondiente. Si no se resuelve el problema verbalmente, hay que reclamar por escrito ante el Defensor del Cliente u órgano equivalente de la entidad. Si la entidad de crédito no tiene la figura del Defensor del Cliente o si, teniéndola, no admite la reclamación, no la resuelve satisfactoriamente o transcurren dos meses sin resolución, el siguiente paso es interponer la reclamación por escrito ante el Servicio de Reclamaciones del Banco de España aportando todas las pruebas documentales disponibles, así como la reclamación presentada ante el Defensor del Cliente y su resultado.
Como última opción está la vía judicial.