Euskadiko kontsumitzaileak

Euskal Herriko konstsumitzaileen Batasuna - EHKB

Union de consumidores de Euskadi-UCE

Unión de Consumidores de Euskadiwww.euskadikokontsumitzaileak.com

ETXEBIZITZAREN EROSKETA

KONTRATUA SINATU AURREKO IZAPIDEAK

 

JABEGO-ERREGISTROAN KONTSULTA EGITEA

 

 

Lehenengo izapidea, bisitatu dugun etxebitzaren erosketa erabaki ondoren, etxebitzaren erregistroko datuak, saltzaileak eman behar dizkigunak, higiezina dagoeneko herriari dagokion Jabeko-Erregistrora eraman behar dira eta bertan ondoren adierazten diren puntuak egiaztatu behar dira:

 

-          Erosi nahi dugun finka erregistroan izen emanda ote dagoen;

-          Jabe bezala, etxebizitza saldu nahi digun pertsona fisiko edo juridiko bera agerten ote den;

-          Finkak bere gainean hipotekaren baten karga ote duen;

-          Gure erosketari arazoak ekarri ahal dizkion beste eskubide baten kargarik ote duen.

 

Beharrezkoa da aurreko egiaztapenak Jabego-Erregistroan egitea, iruzurrak saihesteko, hala nola

Finka saltzailearen jabegokoa ez izatea, edo etxebizitzarengatik salneurri bat ordaintzea eta hipoteka bat edo gehiago dituela ikustea, eta etxebizitzaren karga direnez, guk ordaindu behar izatea. Zenbait Jabego-Erregistrotan, etxebizitzaren gainean dauden kargak zeintzuk diren eta etxebizitza zein pertsona fisiko edo juridikoren izenean dagoen erregistratuta adierazten duen ziurtagiri bat ematen dute, beste zenbaitetan, berriz, datu horiek guztiak ezagutzeko liburuarekin kontsulta pertsonala egin behar izaten da.

 

                Aldi berean, kontsumitzaileak adierazitako komunikazio-etxebizitzan, informazio jarraiko erregistro-egiaztegiriak, kontsumitzaileak bere eragiketa egiten duen bitartean, egunean jartzen du beharrezkoa duen erregistro-informazioa eskainiz. Berehalakoa izaten da, telegramaz edo telefaxez bidaltzen baite informazio hori.

 

                EGOERA FISKALA AGIRIEN BIDEZ EGIAZTATZEA

 

A)      Ondasun Higiezinen gaineko zergaren ordainagiria

 

Ondasun Higiezinen gaineko zerga, OHZ, ezarpen-aldiko lehenengo egunean sortzen da, urte

naturalarekin bat datorrena. Urte bakoitzeko urtarrilaren 1ean ondasunaren jabe bezala agertzen den pertsonak ordaindu behar du. Urtean zehar, titulartasuna aldatzen bada, aldaketa hori hurrengo ezarpen-aldian hartzen da kontuan.

 

                Etxebizitzak aurreko urterokoei dagozkien zorrengatik duen erantzukizunak ordainagiriak ordainduta izatea gomendatzen du. Honen arrazoia sinplea da: saltzaileak ordainagiriak ordaintzen ez baditu, eta etxebizitza dagoeneko Udalak ezin baditu kobratu, eroslearengana jo ahal izango du, eta honek ordaindu beharko ditu, eta ondoren, saltzailearen aurka erreklamazioa aurkezteko ekintza bat izango du.

 

B)      Hiri-Izaera duten Lursailen gaineko zerga (lehenago Udal-Plusbalioa izenarekin ezagutzen zena)

 

Udal-plusbalioa saltzaileak ordaindu behar du beti. Saltzaileak ez badu ordaindu. Udalak ezin dio

Erosleari inoiz ere eskatu. Hala ere, zenbait kasutan saltzaileak zerga honen zenbatekoa eroslearen erantzukizun bezala uzten du, salerosketarako kontratuan agertzen den klausula baten bidez. Horrela, zerga ordaindu ondoren, saltzaileak erosleari eskatuko dio Udalari ordaindutako zenbatekoa. Kontratua sinatzeko orduan kontu handia izan behar da, izan ere salneurria neurri handi batean gehitu dezake.

 

                KONTURAKO KOPURU EDO SEINALE BAT EMATEA

 

                Erabiltzaileak etxebizitza bat erosteko interesa badu, normalean kopuru bat ordaintzen du seinale moduan. Kasu hauetan, saltzaileari ordainagiri bat eskatu behar diogu, non ordaindutako zenbatekoa agertzen den. Ordainagiri honetan etxebizitzaren salneurria adierazi behar da, eta salneurri horri seinale bezala emandako zenbatekoa kendu behar zaio.

 

                Seinale hau emateak ondorengo betebeharrak ekartzen ditu:

 

-          Erosleak uko egiten badu eta saltzailearekin aurre-kontratua eteten badu, ordaindutako

Zenbatekoa galtzen du.

 

 

                Aurre-kontratua saltzaileak eteten badu, jasotako zenbatekoaren bikoitza ordaindu beharko du; garrantzitsua da aurre-kontratuan klausula hau agertzea, berme handiagoa izateko.

 

                Zenbatekoa alde desberdinek erabakitzen duten zerbait da. Ezin da inoiz zentzuzko zenbateko bat baino gehiago izan. Ordaindu baino lehen, azpimarratu dugun egiaztapen fisikoa eta agirien bidezkoa egin behar da, zenbatekoa eta kontratuaren xehetasunak adieraziz.

 

                Etxebizitza baten erosleak, etxebizitza eraikitzen hasi baino lehen edo eraikitzen ari diren bitartean, honako neurri hauek dira erosleak ordaindutako zenbatekoak ziurtatzeko.

 

                Proiektuan dauden edo eraikitzen ari diren etxebizitzen promotoreek, kreditu-entitate batek emandako abalaren bidez edo aseguru-kontratu baten bidez, eskuratzaileek kontura egindako ordainketen zenbatekoa bermatu behar dute, gehi urteko %6 interesa, hitzartutako epean eraikuntzarekin hasten ez badira edo bukatzen ez badute.

 

                Promotoreak kontura jasotako zenbatekoak kontu berezi batean sartu behar ditu, beste fondo batzuetatik bereiziz, eta promotoreak etxebizitzak eraikitzeko bakarrik erabili ahal izango du zenbateko hori.

 

                Eskuratzaileak, edozein agiri sinatu baino lehen, abal nahikoa edo aeguru-kontratua dagoen jakin behar du, horretarako bankura edo aseguru-etxera gutun ziurtatua bidaliz, ordainagiria hartu izana adieraziz.

 

KONTRATUA SINATZEA

 

                Nahiz eta izaera orokorra deuen salerosketarako kontratua, hau da bi aldeek -erosleak eta saltzaileak- formaren askatasun-printzipioa betez sinatutako kontratua, agiri pribatuaren bidez zein agiri publikoaren bidez egin ahal den, ondasun higiezinen kasuan, Kode Zibileko 1.280. artikuluak salerosketa- kontratua eskritura publikoan agertzea exijitzen du. Hala ere, askotan, lehenago kontratu pribatu bat sinatzen da, non bi aldeak higiezina saltzeko eta erosteko konpromisoa hartzen duten hurrenez hurren. Horrela, eskritua publikoen bidez salmenta egiteko orduan bi aldeetako batek atzera jotzeko oztopeak jarten dira.

 

AGIRI PRIBATUA

 

                Agiri pribatua, notariaren eskuhartzerik gabi bi aldeek sinatzen duten agiria da. Agiri pribatua ezin daiteke Jabego-Erregistroan inskribatu, beraz, sinatzen duenak kontratuaren edukia egia dela ziurtatzen du.

 

                Salmentarako akordioan, pribatu denez, bi aldeek egokitzat jotzen dituzten xedapenak ager daitezke. Erosleak ondoren agertzen diren klausulak akordioan agertzen direla egiaztatu behar du:

 

-          Jabegoa egiaztatzen duen titulua.

-          Etxebizitzaren deskribapena.

-          Salneurria guztira.

-          Ordainketa-modua. Atzeratua bada, epe bakoitzean ordaindu beharrekoa eta epemugaren

Data adieraziko dira. Kasu hauetan, garrantzitsua da saltzaileari interesengatik ordaindu beharrekoa zehazteko eskatzea.

-          Etxebizitzan eragin dezaketen kargak eta zergak zeintzuk diren zehaztu behar da. Zergatik

Edukiko ez balu ere adieraziko da.

-          Eskritura publikoaren data eta baldintzak. Eskrituraren gastuak nork ordaindu behar dituen    

Adieraziko da.

-          Bi aldeetatik edozeinek ez badu kontratua betetzen, zigor-klausulak ezarriko dira.

 

Seinale edo lehenengo ordainketa bezala emandako zenbatekoak gehiatzeratutako zenbatekoak,

Eta etxebizitzeren salneurria gehi interesak, bat etorri behar dute.

 

 

 

AGIRI PUBLIKOA

 

                Notariak eskritura publikoak baimentzeko orduan funtzio eta betebehar desberdinak ditu, kontratua idaztetik hasita, kontratuaren baimena ematera, aholkularitza teknikoa ematera eta ezar daitezkeen legezko xedapenez, bai zibilak, zein administrazio-mailakoak eta fiskalak, ohartaraztea barne.

 

                Kode Zibileko 1.462. artikularen arabera, eskritura publikoa ematea, gure zuzenbidean, ondasun higiezina ematea da. Horrez gain, eskritura publikoa, gure berme-sisteman, erregistroan izena emateko bete behar den eginkizuna da.

 

                Eskritura publiko horretan, honako hauek zehartuko dira:

 

-Kontratugillen ahalmena.

-Kontratuan biltzen den finkaren deskribapena, elementu komunetan duen parte-hartzea

adierazita.

                -erosketa titulua.

                -erregistro-inkripzioa, transmisioa egiten duenaren izenean,

                -balioa,

                -finkak dituen kargak eta zergak, erregistro-ziurtagiriaren arabera,

                -errentamendu –egoera,

                -salerosketaren prezioa eta nola ordainduko den,

                -salerosketari lotzen zaizkion administrazio-xedapenak eta zehazkiago, zerga-betebeharrak.

 

                Eskritura publikoa gauzatzeko baimena eman aurretik, notarioak Jabetza- Erregistroari eskatu behar dio kontratuan azaltzen den etxebizitzaren inguruko informazioa eta hura aldeei jakinarazi.

 

                Orobat, notarioak hamar eguneko epean gauzatu behar du eskritura publikoa, aipatu erregistro-informazioa jasotzen duen unetik kontatzen hasita.

 

Notarioak, sinatzeko unean, eskritura osoa irakurri behar du, edo bestela esku-hartzaileei hura irakurrarazi. Ildo horretan, erosleari komeni zaio notarioak eskritura oso-osorik irakurtzen duela egiaztatzea, edo bestela, berak irakurtzea, eduki osoa egiaztatzearren, eta behar dituen argibide guztiak eskatzea.

 

Notariotza-gastuak

 

                Gobernuak onartzen ditu notarioek jasotzen dituzten tasak, eta hauek Espainiako Aldizkari Ofizialean argitaratzen dira. Tarifa horiek, bereziki, eskrituran azaltzen den etxebizitza saltzeko prezioaren araberakoak izaten dira.

 

                Ohiko etxebizitza erostean eta saltzaile profesional bati erostean, erosleak aukeratzen du notarioa.

 

                Gastuei dagokionez, Kode Zibilak, 1455. Artikuluan, banaketa hau ezartzen du, aurkako itunik ezean ezarriko dena:

 

                -saltzaileak ordainduko ditu eskritura gauzatzeko gastuak

                -erosleak ordainduko ditu bai lehenengo kopiari dagozkion gastuak, bai salmenta-ondorioak ere.

                Praktikan, aldeek adosten dute gastuak nork ordaindu behar dituen, eta ohikoena da erosleak ordaintzea.

 

                2000ko ekainetik aurrera, notarioek fakturaren azken zenbatekoaren %10erainoko deskontuak ezar ditzakete.

 

                Notarioaren fakturan argi eta garbi banakatuko dira azalpen guztiak. Hala, beren edukiaren aurka egin ahal izango da, faktura jakinarazten edo ematen denetik hamabost eguneko epearen barruan.

 

 

                Orobat, eroslea, normalean gastu horiek bere gain hartzen dituena, fakturarekin ados ez balego, idatziko erreklamazioa aurkez lezake, bere probintziako Notarioaren Elkargoaren Zuzendaritza-Batzordean.

 

                Batzorde horrek kexari erantzun egokia emango ez balio, oraindik ere helegitea zuzendaritza Orokoarrean.

 

 

KONTRATUA SINATU AURREKO IZAPIDEAK   JABEGO-ERREGISTROAN KONTSULTA EGITEA     Lehenengo izapidea, bisitatu dugun etxebitzaren erosketa erabaki ondoren, etxebitzaren ...
KONTRATUA SINATZEA                   Nahiz eta izaera orokorra deuen salerosketarako kontratua, hau da bi aldeek ...
NOTARIOTZA-GASTUAK                   Gobernuak onartzen ditu notarioek jasotzen dituzten tasak, eta hauek ...
HIGIEZINETAKO BITARTEKARITZA-LANA   Etxebizitza bat erostea planteatzen den bakoitzean ohikoa da mota desberdinetako bitartekarietara jotzea. Etxebizitza bezain garrantzitsua den ...


Copyright Eskubide guztiak babestuak.
DMacroWeb-ek eraikitako web orria DM Corporative erabiliz